今日报载，昆明某小区冒出了“公寓酒店”，某酒店收购了某小区空置的几十套住房，又租了若干套其他业主的住房，在小区里面开了个“公寓酒店”，记者采访时，有关的治安、房产等部门均认为无法律规定，不好管理。事情真的如此吗？
首先，我们来分析一下该种行为的几个性质。
第一，将用于居住的商品住宅房，用于对外营业，肯定不属于原来意义上的居住，也不能等同与“出租”，住宅出租，其用途，是居民生活；而客房营业，则是提供一种服务。这个在行政法上是明确区分的。旅店业属于特种行业（法律、地方性法规都有专门规范的），是有严格的法律要求，比如主体、管理等等。而普通民房出租，并不属于特种行业。所以，把【公寓酒店】等同于“出租”，显然是不恰当的。（如果是那样，昆明那么多的酒店老总要笑死去）。既然不是出租，那么，可以把该种行为定性为改变了房屋的用途。这点应该是明确无误的了。
第二，酒店公寓既然要进行经营，按照我国的法律，就不是一般的个人与个人的行为，而是一种经营活动，那么，酒店就应该获得相关的经营许可，成立相关的经营机构，否则，就属于违法进行特种行业经营的行为，有关的公安机关等就可以进行查处。而如果其真的设立了有关的经营机构（比如成立了某某公司），并进行了工商等登记，那更可以印证了第一点的观点：住宅的用途被改变了。
第三、酒店要对外营业，客人要入住，必然要使用小区的各种公共设施和公共服务。比如，门禁系统、小区道路、小区停车场、小区绿化、小区环卫设施等等，这点是确定无误的。（除非客人漂着进来）。按照有关法律，这些设施的所有权，归小区业主共同所有，共同所有人中的一人，要改变共同所有物的用途时，需征得共同所有人全体统一才可。
可见，小区内的公寓酒店，符合2个关键条件：1、改变了住宅的用途，2、占用了小区的公共设施和服务。在这两个前提下，我们再来看看有关的法律法规和规章的规定吧。
本文说涉及的法律法规都这里：https://www.mydo.top/bbs/dispbbs.asp?boardid=26&id=1354&star=1#1354
1、《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本条规定了相邻权，因此，如果该酒店出租客房的做法给其他住户的正常生活造成了影响，其他住户可以以客房的所有者为被告，向法院起诉，请求其停止侵害行为，并赔偿损失。
2、根据2004年制定的《物业管理条例》的规定，小区成立业主大会，制定并通过业主公约，第十七条规定：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。，显然，如果该小区已经通过了业主公约，对是否改变房屋用途做了禁止性规定，则该酒店的做法，已经违反了业主公约的规定。
同时，该《条例》还明确禁止改变公共建筑和公共设施的用途，酒店要对外营业，势必要使用相关的公共设施（门禁、道路、停车场、排水、绿化、环卫等设施，客人总不能飘进来吧？）等，显然也违反了《条例》的规定，按照条例第66条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款（即：个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款）；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
[color=Blue]附《物业管理条例》第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。[/color]
3、《昆明市居住区物业管理试行办法》第37条规定： 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，管委会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。......物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。 第28条规定：物业使用中禁止下列行为：......（二）改变原有房屋的功能和用途；（三）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备； 第三十条规定： 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和管委会的书面同意，并报县（市）区物业管理部门审核后经市规划和房产行政主管部门审批。 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
可见，《昆明市居住区物业管理试行办法》明确禁止2种行为，第一，是改变住宅使用性质，第二，是改变公共设施用途、占用公共部位。前面已经说了，公寓酒店要对外营业，势必要改变住宅使用性质，势必要占用公共设施，所以，也是为该管理办法禁止的。依据该办法第41条的规定，除有关行政管理部门按规定查处外，物业主管部门或者县（市）区物业管理部门可责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。

　 此外，还包括商品房预售合同中房屋用途的约定、业主委员会与物业公司的约定等的规定，小区内开始酒店，都有可能违反约定，开发商、物业公司都有责任进行干预的。

可见，小区业主的选择有：1、向有关管理部门举报该行为；2、要求物业管理公司进行干预；3、向法院以相关房屋的所有权人为被告提起诉讼。